Steuern sparen - Ferienimmobilie als Kapitalanlage

Mit dem Erwerb einer eigenen Immobilie an der Nordsee haben Sie sich einen Traum erfüllt, den Sie mit vielen tausend Besuchern teilen, die jedes Jahr aus allen Ecken Deutschlands an die Küste kommen, um einen erholsamen Urlaub zu verbringen. Die ostfriesische Küstenlinie mit ihren Sielhäfen Greetsiel, Dornumersiel, Bensersiel, Neßmersiel, Neuharlingersiel, die endlos weite Landschaft mit ihren Salzwiesen und dem Weltnaturerbe Niedersächsisches Wattenmeer macht den Raum Ostfriesland rund um Norden-Norddeich zu einem attraktiven Standort.

Da liegt es natürlich nahe, diese attraktiven Anziehungspunkte in finanzielle Vorteile umzuwandeln. Wenn Sie sich nämlich dazu entschließen, ihre in Ostfriesland erworbene Immobilie als Kapitalanlage zu nutzen und vielleicht Nebeneinkünfte aus der Vermietung als Ferienimmobilie zu generieren, können sich für Sie interessante Steuervorteile eröffnen.

Ein ausführliches Gespräch mit Ihrem Steuerberater können unsere Hinweise natürlich nicht ersetzen. Die hier zusammengetragenen Informationen möchte Ihnen die Ostfriesische Maklergesellschaft als ersten Einstieg zu Ihrem Plan von der eigenen Immobilie an der Nordsee zur Verfügung stellen und ersetzt selbstverständlich nicht die eigene steuerliche Prüfung. Wir hoffen aber dennoch, Ihnen einen Schritt weiterhelfen zu können.

Die eigene Immobilie als Steuervorteil

Als Vermieter müssen Sie Ihre Mieteinnahmen zwar zusammen mit Ihrem Einkommen versteuern – allerdings können Sie dafür im Gegenzug Investitionen in das Ferienobjekt und Gebäudeabschreibung davon abziehen. Sie können mit Ihren Verlusten so Ihre Steuerschuld mindern, wenn die genannten Ausgaben in den ersten Jahren höher liegen, als die Einnahmen.

Doch Vorsicht! So ganz einfach, wie es klingt, ist die ganze Sache natürlich nicht. Sollten Sie von der geschilderten Konstellation profitieren wollen, gibt es ein paar Punkte zu beachten: Sollte etwa die Ferienwohnung über einen zu langen Zeitraum mehr Ausgaben als Mieteinnahmen bringen, kann es vorkommen, dass das Finanzamt die hohen Verluste nicht mehr akzeptiert.

Schwierigkeiten können Sie beispielsweise auch bekommen, wenn Sie sich als Eigentümer auch selbst in den eigenen vier Wänden für den Urlaub einquartieren. Erzielt die Immobilie dann noch auf Dauer keine steuerpflichtigen Gewinne, wird die zuständige Finanzbehörde Ihnen Ihr Ferienobjekt zum reinen Liebhaberstück degradieren. In einer Grundsatzentscheidung haben die obersten Finanzrichter ganz klar festgelegt, wann Steuern gespart werden können (Az. IX R 97/00):

Nur wenn Sie Ihr Objekt ausschließlich oder zeitweise auch an andere Urlauber vermieten, können Sie Steuern sparen!

Einige Hinweise und Ratschläge hat das Team der Ostfriesischen Maklergesellschaft für Sie auf dieser Seite zusammengetragen, damit Sie im Vorfeld schon feststellen können, ob diese Möglichkeit für Sie in Frage kommt.

Erzielen Sie mit Ihrer vermieteten Ferienwohnung oder dem Haus relevante Einkünfte?

  1. Sie vermieten ausschließlich an Feriengäste. Ihr Objekt war an mindestens 75 % der ortsüblichen Vermietungstage belegt. – In diesem Fall haben Sie den Vorteil, dass Ihre Einkunftserzielungsabsicht nicht überprüft wird und Ihnen der komplette Werbungskostenabzug sicher ist.

  2. Die Ferienwohnung war an weniger als 75 % der ortsüblichen Vermietungstage belegt, obwohl Sie ausschließlich an Feriengäste vermietet haben. Nun müssen Sie die Einkunftserzielungsabsicht nachweisen. Entweder durch eine Überschussprognose, oder Sie legen objektiv nachvollziehbare Gründe für die geringe Vermietungsdauer vor (etwa notwendige Renovierungsarbeiten).

  3. Sie bewohnen ihre Ferienwohnung zeitweise selber, bzw. behalten sich die Eigennutzung vor. – Wiederum erfordert dies eine Überschussprognose. Es wird der Entwurf eines Konzepts verlangt werden, in dem Sie darlegen müssen, wie Sie innerhalb von 30 Jahren einen Gesamtgewinn zu erzielen gedenken.

Können Sie eine Einkunftserzielungsabsicht vorweisen?

Liegt zumindest einer der vier folgenden geschilderten Fälle vor, wird eine ausschließliche Vermietung ihrer Ferienwohnung und damit die Einkunftserzielungsabsicht akzeptiert werden:

  1. Vermietung über Dritte: Die Entscheidung und Abwicklung der Vermietung Ihres Ferienobjekts haben Sie an einen Vermittler übertragen z.B. einem Reiseveranstalter, der Kurverwaltung oder einem Verwalter von Ferienwohnungen. Dieser steht Ihnen auch persönlich nicht nahe.

  2. Die Ferienwohnung befindet sich in unmittelbarer Nähe zur selbst genutzten Immobilie. Oder die Wohnung liegt sogar im eigenen Ein- oder Mehrfamilienhaus. Eine weitere Voraussetzung ist in diesem Fall, dass ihre selbst genutzte Wohnung groß genug ist, dass Sie dort Gäste unterbringen können.

  3. Sie besitzen mehrere Ferienwohnungen am Ort, nutzen aber nur eine davon selbst.

  4. Dauer der Vermietungstage: Die Anzahl muss der am Ferienort üblichen Zahl der Vermietungstage entsprechen. Die Zeiten, in denen die Wohnung leer steht, werden zu den Zeiten der Vermietung gerechnet. Die gesamten unternommenen Aufwendungen für die Ferienwohnung sind daher als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung absetzbar.

  5. Die Ferienwohnung wird vorübergehend oder dauerhaft an wechselnde Feriengäste vermietet: Eine vorübergehende Vermietung liegt nach Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH) vor, wenn die Beherbergung nach Absicht des Vermieters nicht länger als sechs Monate dauern soll. Im Falle einer dauerhaften Vermietung muss der Besitzer seine Immobilie das ganze Jahr über anbieten (z.B. über eine Agentur) und alle potentiellen Interessenten berücksichtigen.

Liegt tatsächlich Vermietung vor?

Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes erleichtert Ihnen als Vermieter eines Ferienobjektes den Nachweis der ausschließlichen Vermietung. Entscheidend ist dabei auch die Frage, ob Sie sich als künftiger Eigentümer mit Ihrer Familie auch selbst in Ihrer Ferienwohnung einquartieren oder Sie Ihren Freunden und Bekannten kostenlos zur Verfügung stellen werden.

Können Sie diese Frage dem Finanzamt gegenüber glaubwürdig verneinen, müssen Sie die Behörde nicht mehr davon überzeugen, dass Sie in einem angemessenen Zeitrahmen Mietüberschüsse vorweisen können, auch wenn Sie zu Beginn Verluste eingefahren sind. Diese Absicht der ausschließlichen Vermietung legen Sie schriftlich in einem Verwaltervertrag nieder, in dem Ihre Eigennutzung ausgeschlossen wird. Alternative Belegmöglichkeiten sind schriftliche Vereinbarungen mit Reiseveranstaltern, Fremdenverkehrsverwaltungen oder der Ferienwohnungsagentur vor Ort.

Und wenn Sie mit der Familie doch mal zwei drei Tage in der Ferienwohnung nächtigen wollen?

Keine Sorge – es gibt wichtige Gründe, die es erforderlich machen können, dass der Vermieter eine gewisse Zeit im vermieteten Objekt verbringt: etwa wenn Endreinigung, Schönheitsreparaturen oder Schlüsselübergaben anfallen. Dies wird Ihnen nicht als Selbstnutzung ausgelegt. Es wird keine weitere Überprüfung durch die Behörde erforderlich. Das Gleiche gilt für längere Leerstände. Von Bedeutung ist lediglich, dass Sie Ihre Ferienwohnung uneingeschränkt zur Vermietung an Feriengäste bereithalten!

Übrigens: Wir kennen unseren "Markt" und arbeiten mit renomierten & professionellen Vermiet- und Verwaltungsagenturen zusammen. Sprechen Sie mit uns und unserem Netzwerk über Ihre Möglichkeiten!

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