Alles unter Dach und Fach - Wissenswertes zum Kaufvertrag

Sie haben Ihre Entscheidung getroffen. Dieses und nur dieses eine Haus soll es sein. Vielleicht steht es ja in Ostfriesland, ganz nah an der Küste. Einen großen Schritt haben Sie damit zwar schon getan. Damit folgt aber auch die eigentliche Arbeit…

Denn bis Sie Ihre Füße im eigenen Wohnzimmer an der Nordsee entspannt hochlegen können, gibt es einiges zu beachten: Die Modalitäten für Kauf und Übergabe müssen geklärt sein, ein Kaufvertrag muss abgeschlossen werden, Fragen der Eigentumsverhältnisse und eventueller rechtlicher Lasten auf dem Grundstück sind zu erörtern. Mit diesen Fragen werden Sie selbstverständlich nicht allein gelassen. Zur Wahrung der Interessen von Käufer und Verkäufer ist eine weitere Instanz beim Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben: der Notar.

Der Notar als neutrale Instanz und Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer

Zwar bezahlt in der Regel nur eine Partei den Notar – in den meisten Fällen ist dies der Käufer - dennoch ist er als neutrale Instanz anzusehen und bewahrt die Interessen beider Seiten. Daher beurkundet er nicht nur den Kaufvertrag, sondern beantwortet auch die rechtlichen Fragen der Vertragspartner unparteiisch. Sollten Sie jedoch im Verlauf des Kaufprozesses das Gefühl bekommen, Ihre Belange würden durch den Notar nicht ausreichend berücksichtigt, steht es Ihnen selbstverständlich frei, einen zweiten Notar hinzuzuziehen, der die Beurkundung überprüft.

Für seine Arbeit erhält der Notar ein gesetzlich geregeltes Honorar, das grundsätzlich Verhandlungssache bleibt, sich allerdings normalerweise anteilig am Kaufpreis orientiert. Hilfreiche Unterstützung bei der Berechnung von Notar- und Grundbuchkosten und vielen weiteren Zahlen rund um Bau- und Kaufvorhaben finden Sie beispielsweise im Internet. Hierzu ein kleines, unverbindliches Rechenbeispiel anhand eines angenommenen Kaufpreises von 150.000,-€

Notargebühren

Beurkundung des Kaufvertrags
564,00€
Vollzug des Geschäfts
141,00€
Sonstige betreuende Tätigkeit
70,50€
Zwischensumme
775,50€
zzgl. 19% MwSt
147,35€
Summe Notargebühren
922,85€

Grundbuchgebühren

Auflassungsvormerkung
211,50€
Umschreibung Eigentümer
282,00€
Summe Grundbuchkosten
493,50€
Kalkulatorische Gesamtkosten
1.416,35€

Hinzu kommen die Auslagen nach tatsächlichem Aufwand wie Telefon und Porto; für die Schreibauslagen gilt als Faustformel 1 EUR je Seite. Erfahrungsgemäß bewegen sich die Auslagen hier in einem Bereich von 50 EUR bis 150 EUR. Des weiteren können durch spezielle Vertragsgestaltungen zusätzliche Gebühren entstehen. Für die Richtigkeit können wir daher keine Gewähr übernehmen. Wir empfehlen Ihnen, sich vorab in jedem Fall mit Ihrem Notar in Verbindung zu setzen.

Da es vor Abschluss des Kaufvertrages noch viele Fragen zu klären gibt, wird der Notar Sie als Käufer oder auch Verkäufer zusammen mit der anderen Vertragspartei zu einer gemeinsamen Vorbesprechung einladen. Bestehen offene Grundbuchlasten? Gibt es bestehende Mietverhältnisse? Wenn ein Paar gemeinsam eine Immobilie kauft, muss außerdem geklärt werden, ob auch beide Partner Eigentümer werden sollen. Wird der Kauf auf Kredit erfolgen? Sollte dies der Fall sein, wird die Bank des Käufers das Geld für die Kaufpreiszahlung nur dann freigeben, wenn als Sicherheit zu ihren Gunsten im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen wird – auch hierfür sorgt der Notar.

Was ist noch unbedingt vor dem Kauf zu beachten?

  1. Einen Einblick in das Grundbuch tätigt der Notar möglichst schon vor dem Vorgespräch. Hierbei handelt es sich um ein beim zuständigen Amtsgericht geführtes öffentliches Register, das wichtige Informationen über die Eigentumsverhältnisse und rechtlichen Lasten auf dem Grundstück beinhaltet – wie etwa eventuelle Wegerechte von Nachbarn oder eben eine bereits bestehende Grundschuld.

    1. Sollte bereits eine Grundschuld im Grundbuch stehen, können Sie in Zusammenarbeit mit dem Notar dafür sorgen, dass diese im Verlauf des Kaufprozesses getilgt wird. Bei der Grundschuld handelt es sich um ein Verwertungsrecht – geläufig ist auch die Bezeichnung "Pfandrecht". In der Regel muss jeder, der einen Immobilienkredit beansprucht, der Bank dieses Verwertungsrecht als Sicherheit zur Verfügung stellen. Die Bank darf dann das Objekt versteigern, wenn der Kredit nicht zurückgezahlt werden kann.

    2. Damit die Grundschuld aus dem Grundbuch verschwindet: Die Altschulden des Verkäufers, so er diese noch nicht abbezahlt hat, werden normalerweise aus dem Kaufpreis abgelöst. Käufer und Verkäufer vereinbaren anschließend im Kaufvertrag, dass der Käufer den noch offenstehenden Betrag an die Bank des Verkäufers auszahlt – dieser Betrag wird auf den Kaufpreis angerechnet – die vereinbarte Kaufsumme verringert sich entsprechend. In der Regel stimmt die Bank der Löschung der Grundschuld zu, sobald sie den offenen Betrag erhalten hat. Die Immobilie ist damit frei von Belastungen.

  2. Vor der Beurkundung und nach dem ersten Vorgespräch wird der Notar einen ersten Kaufvertrag entwerfen. Beide Vertragsparteien enthalten ein Exemplar zur Ansicht. Um sich optimal auf den Beurkundungstermin vorbereiten zu können, sollten Sie als Käufer oder Verkäufer auch unbedingt darauf bestehen. Haben Sie nach Durchsicht des Entwurfs noch etwas zu bemängeln, haben Sie auf jeden Fall die Möglichkeit, dies im Beurkundungstermin zu thematisieren – oder alternativ einen alternativen Besprechungstermin zu vereinbaren. Generell gilt, dass grundsätzliche Punkte, wie etwa die Verhandlung des Kaufpreises, bereits vor der Beurkundung geklärt sein sollten.

  3. Eine vorherige Besichtigung ist unerlässlich! Da im späteren Kaufvertrag eine Haftung für Mängel am Gebäude oder an Gegenständen im Gebäude in der Regel ausgeschlossen ist, Sollten Sie Ihre zukünftige Immobilie unbedingt vor dem Kauf vorher besichtigt haben. Nehmen Sie sich einen Bausachverständigen mit, der Mängel am Haus begutachten und Ihnen so auch wichtige Hinweise und Informationen für Verhandlungen rund um den Kaufpreis liefern kann. Hilfe bietet der Sachverständige auch bei der Ermittlung des Immobilienwerts.

    Hinweis: Sollten sich nach Abschluss des Kaufvertrages Mängel zeigen, die bei der Übergabe der Hausschlüssel bereits bestanden, können Sie als Käufer den Verkäufer dafür nicht mehr haftbar machen! Dies gilt zwar nicht bei Schäden, die dem alten Besitzer bei Vertragsabschluss bekannt waren und die er bewusst verschwiegen hat – dies zu belegen, kann sich im eventuellen Streitfall aber sehr schwierig gestalten.

  4. Erwerben Sie eine Eigentumswohnung, lassen Sie sich vom Verkäufer oder Verwalter der Immobilie eine Anschrift der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung vorlegen. Darin enthalten sind wichtige Informationen für den Wohnungsinhaber enthalten – etwa zur Umlegung der Betriebskosten der Wohnanlage auf die Eigentümer oder zum Stimmrecht der Eigentümer bei Abstimmungen in der Eigentümergemeinschaft. Gegebenenfalls müssen Sie noch offene Forderungen begleichen, etwa wenn der Verkäufer dem Hauseigentümer noch Hausgeld schuldet. Fragen Sie den Verwalter danach! Erkundigen Sie sich auch, ob Sonderumlagen angedacht sind.

  5. Bebaubarkeit, Grenzfragen und Altlasten: Es gibt noch weitere Grundstücksbelastungen möglich, die ebenfalls auf den Käufer übergehen, aber nicht im Grundbuch verzeichnet sind – dabei handelt es sich um so genannte Baulasten, die es in den meisten Bundesländern gibt. So etwa die "Abstandsflächenbaulast": Demnach müssen Sie einen größeren Grenzabstand vom Nachbargrundstück einhalten, als es das allgemeine Baurecht erfordert.

    1. Ob es solche Baulasten für Ihr Grundstück gibt, finden Sie beim Blick in das Baulastenverzeichnis, dass normalerweise die Gemeinde- oder Städteverwaltungen führen. Gegen Aufpreis können Sie Einsicht beantragen – der Notar prüft dieses Verzeichnis in der Regel nicht. Der Gemeinde ist außerdem bekannt, inwieweit das Grundstück erschlossen ist und ob der Verkäufer hier noch Rechnungen offen hat.

    2. Gehen sie bei den Grenzen auf Nummer sicher: Im Liegenschaftskataster finden Sie genaue Angaben zu den Grundstücksgrenzen. So kann der Garten viel kleiner sein, als es zunächst scheint oder Sie müssen noch mit den Nachbarn verhandeln, wenn Ihnen ein ausreichender Zugang zum Grundstück fehlt. Diese Informationen wird der Notar wieder für Sie einholen können – ist allerdings dann mit Extrakosten verbunden.

    3. Wenn Sie Altlasten auf dem Grundstück vermuten, nehmen Sie Einblick in das Altlastenkataster. Sie finden hier auch Angaben dazu, ob der Umweltbehörde Belastungen, z.B. durch Bodengifte, bekannt sind.

Der Beurkundungstermin - Abschluss des Kaufvertrages

Ist der Tag des Beurkundungstermins gekommen, treffen Sie sich mit der anderen Vertragspartei beim Notar wieder. Dieser liest den aufgesetzten Vertrag vor und beantwortet alle Ihrer bis dahin noch offen gebliebenen Fragen.

Sollte der Kauf auf Kredit erfolgen, wird die kreditgebende Bank des Käufers auf die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch zu ihrer Sicherheit bestehen. Auch für die Bestellung einer Grundschuld gilt dann wiederum die notarielle Beglaubigung als gesetzliche Vorschrift. Im Hinblick auf die Ersparnis von Zeit und Geld, ist es in der Regel, sowohl Grundschuld als auch Kaufvertrag in einem Termin zu beurkunden. Daher sollten Sie als Käufer rechtzeitig mit ihrem Banksachbearbeiter sprechen, damit dieser alle erforderlichen Unterlagen rechtzeitig an den Notar weiterleiten kann.

Haben Sie und Ihr Vertragspartner alle Unterschriften getätigt, lotst Sie Ihr Notar entsprechend der vereinbarten Klauseln durch das Kaufgeschäft. Im Beurkundungstermin lässt er sich daher von beiden Parteien Vollmachten ausstellen.

Zum Schutz des Käufers beantragt der Notar anschließend die Eintragung einer "Auflassungsvormerkung" in das Grundbuch. Dies verhindert, dass bis zur Eintragung des Käufers als Eigentümer Gläubiger des Verkäufers an die Immobilie herankommen. Ist die Vormerkung eingetragen, können Sie den Kaufpreis zahlen - Sie müssen nicht warten, bis Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Die Auflassungsvormerkung ist für Sie keine Pflicht, kann Sie aber im Ernstfall vor dem Verlust Ihres Geldes schützen. Die je nach Höhe des Kaufpreises um die einhundert Euro Gebühr sollten Sie sich nur sparen, wenn Sie eine besonders enge und vertrauensvolle Beziehung zum Verkäufer pflegen - etwa, wenn Sie eine Immobilie von einem Familienangehörigen oder guten Bekannten, erwerben und dessen Vermögensverhältnisse gut kennen.

Zur Eintragung des neuen Eigentümers fordert der Notar nun alle dafür notwendigen Unterlagen an. Alte, noch vom Verkäufer bestellte Grundschuldeintragungen im Grundbuch werden nun gelöscht. Finanzieren Sie Ihren Kauf über dieselbe Bank, die der Verkäufer für seinen Kredit genutzt hatte, kann es auch sinnvoll sein, dass Sie als Käufer die Schulden übernehmen und für Ihre Bankfinanzierung als Sicherheit benutzen. Die Kosten für die Löschung der alten und die Grundbuchkosten für die Bestellung der neuen Grundschulden sparen Sie sich in diesem Fall.

Erst nachdem sich der Notar von der ordnungsgemäßen Zahlung des Kaufpreises überzeugt hat, wird der Notar schließlich das Eigentum zum Schutz des Käufers auf diesen umschreiben lassen. Ebenso kümmert er sich darum, dass die Gemeinde schriftlich bestätigt, dass sie auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet.

Nach dem Beurkundungstermin: Wie geht es weiter bis zur Schlüsselübergabe?

Der Notar wird eine Kopie des Kauvertrages an das Finanzamt schicken, sobald der Kaufvertrag beurkundet ist. Als Käufer werden Sie daraufhin vom Amt dazu aufgefordert werden, die Grunderwerbssteuer zu zahlen. Haben Sie diese Forderung beglichen, stellt Ihnen das Finanzamt die so genannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – und ohne die wird die erworbene Immobilie nicht umgeschrieben.

Nun werden Sie zur Zahlung des Kaufpreises aufgefordert: Haben Sie den Kaufvertrag abgeschlossen, kann es zwischen zwei und acht Wochen dauern, bis der Notar alle Unterlagen gesammelt hat und fordert Sie anschließend zur Zahlung auf, in der Regel mit einer Frist von zwei Wochen verbunden. Normalerweise wird der Kaufpreis direkt auf das Konto des Verkäufers überwiesen – es sei denn, dieser hat noch Bankschulden, dann erhält das Geld direkt die Bank.

Das Notarkonto als weitere Möglichkeit - zumeist aber nur noch in Ausnahmefällen, kann der Käufer den Kaufbetrag auf ein Konto des Notars überweisen, von dem es dann später auf das Verkäuferkonto weitergeleitet wird. Dies bietet sich an, wenn Sie so schnell wie möglich in Ihr neues Haus möchten, um dort Renovierungen durchzuführen und nicht auf die Eintragung der Vormerkung zu warten.

Der Tag der Schlüsselübergabe

Wann bekomme ich den Schlüssel? Haben Sie alle erforderlichen Schritte absolviert und der Kaufbetrag ist auf dem Konto des Verkäufers angekommen, kann es noch mal einige Monate dauern, bis Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden sind. Die Schlüssel zu Ihrem neuen Eigenheim können Sie meist aber schon vorher erhalten. Den genauen Übergabetag halten Sie mit der anderen Vertragspartei im Kaufvertrag fest.

Wenn Sie es gar nicht abwarten können und sofort mit den Sanierungsarbeiten beginnen wollen, haben Sie mitunter sogar die Möglichkeit, den Schlüssel nach Vertragsabschluss zu erhalten. In den meisten Fällen bekommt der Verkäufer den Schlüssel aber erst, sobald die Kaufsumme überwiesen wurde. Etwaig bestehende Belastungen der Immobilie gehen mit der Übergabe des Schlüssels nun ebenfalls auf den Käufer über. Das heißt, dass Sie ab sofort auch Kosten wie die Grundsteuer oder Müll- und Abwassergebühren zu tragen haben. Sollte das Objekt vermietet sein, erhalten Sie aber auch die Miete.

Vorsicht vor Scheingeschäften! Die Vertragspartner unterschreiben mit dem Kaufvertrag auch, dass sie keine "Nebenabreden" treffen und vor allem auch den Kaufpreis richtig angeben. Diese Bestimmung sollten Sie ernst nehmen und nicht vereinbaren, dass der höhere Preis unter der Hand gilt – um so die Grunderwerbssteuer zu senken. Sollten Sie bei den Verhandlungen beim Notar einen niedrigeren Kaufpreis angeben, machen Sie sich strafbar.

Doch auch ohne "böswillige" Absicht treffen Vertragsparteien manchmal nicht zulässige Nebenabreden. So etwa, wenn der Käufer neben dem Grundstück auch noch Einrichtungen und Möbelstücke, wie Einbauküche oder vorhandenes Heizöl gegen Aufpreis mit übernehmen will. Auch dies gehört mit in den Kaufvertrag! Für diese zusätzlich ausgewiesenen Kaufgegenstände fallen aber keine Grunderwerbssteuern an.

TOP-ANGEBOT

Sehr ansprechende Eigentumswohnung in zentrumsnaher Lage von Norden

Eigentumswohnung Norden: Sehr ansprechende Eigentumswohnung in zentrumsnaher Lage von Norden
Neu im Angebot