Alles unter Dach und Fach - Wissenswertes zum Kaufvertrag

Sie haben Ihre Entscheidung getroffen. Dieses und nur dieses eine Haus soll es sein. Vielleicht steht es ja in Ostfriesland, ganz nah an der Küste. Einen großen Schritt haben Sie damit zwar schon getan. Damit folgt aber auch die eigentliche Arbeit…

Denn bis Sie Ihre Füße im eigenen Wohnzimmer an der Nordsee entspannt hochlegen können, gibt es einiges zu beachten: Die Modalitäten für Kauf und Übergabe müssen geklärt sein, ein Kaufvertrag muss abgeschlossen werden, Fragen der Eigentumsverhältnisse und eventueller rechtlicher Lasten auf dem Grundstück sind zu erörtern. Mit diesen Fragen werden Sie selbstverständlich nicht allein gelassen. Zur Wahrung der Interessen von Käufer und Verkäufer ist eine weitere Instanz beim Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben: der Notar.

Zwar bezahlt in der Regel nur eine Partei den Notar – in den meisten Fällen ist dies der Käufer - dennoch ist er als neutrale Instanz anzusehen und bewahrt die Interessen beider Seiten. Daher beurkundet er nicht nur den Kaufvertrag, sondern beantwortet auch die rechtlichen Fragen der Vertragspartner unparteiisch. Sollten Sie jedoch im Verlauf des Kaufprozesses das Gefühl bekommen, Ihre Belange würden durch den Notar nicht ausreichend berücksichtigt, steht es Ihnen selbstverständlich frei, einen zweiten Notar hinzuzuziehen, der die Beurkundung überprüft.

Für seine Arbeit erhält der Notar ein gesetzlich geregeltes Honorar, das grundsätzlich Verhandlungssache bleibt, sich allerdings normalerweise anteilig am Kaufpreis orientiert. Hilfreiche Unterstützung bei der Berechnung von Notar- und Grundbuchkosten und vielen weiteren Zahlen rund um Bau- und Kaufvorhaben finden Sie beispielsweise im Internet. Hierzu ein kleines, unverbindliches Rechenbeispiel anhand eines angenommenen Kaufpreises von 150.000,-€

Notargebühren

Grundbuchgebühren

Hinzu kommen die Auslagen nach tatsächlichem Aufwand wie Telefon und Porto; für die Schreibauslagen gilt als Faustformel 1 EUR je Seite. Erfahrungsgemäß bewegen sich die Auslagen hier in einem Bereich von 50 EUR bis 150 EUR. Des weiteren können durch spezielle Vertragsgestaltungen zusätzliche Gebühren entstehen. Für die Richtigkeit können wir daher keine Gewähr übernehmen. Wir empfehlen Ihnen, sich vorab in jedem Fall mit Ihrem Notar in Verbindung zu setzen.

Da es vor Abschluss des Kaufvertrages noch viele Fragen zu klären gibt, wird der Notar Sie als Käufer oder auch Verkäufer zusammen mit der anderen Vertragspartei zu einer gemeinsamen Vorbesprechung einladen. Bestehen offene Grundbuchlasten? Gibt es bestehende Mietverhältnisse? Wenn ein Paar gemeinsam eine Immobilie kauft, muss außerdem geklärt werden, ob auch beide Partner Eigentümer werden sollen. Wird der Kauf auf Kredit erfolgen? Sollte dies der Fall sein, wird die Bank des Käufers das Geld für die Kaufpreiszahlung nur dann freigeben, wenn als Sicherheit zu ihren Gunsten im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen wird – auch hierfür sorgt der Notar.

Ist der Tag des Beurkundungstermins gekommen, treffen Sie sich mit der anderen Vertragspartei beim Notar wieder. Dieser liest den aufgesetzten Vertrag vor und beantwortet alle Ihrer bis dahin noch offen gebliebenen Fragen.

Sollte der Kauf auf Kredit erfolgen, wird die kreditgebende Bank des Käufers auf die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch zu ihrer Sicherheit bestehen. Auch für die Bestellung einer Grundschuld gilt dann wiederum die notarielle Beglaubigung als gesetzliche Vorschrift. Im Hinblick auf die Ersparnis von Zeit und Geld, ist es in der Regel, sowohl Grundschuld als auch Kaufvertrag in einem Termin zu beurkunden. Daher sollten Sie als Käufer rechtzeitig mit ihrem Banksachbearbeiter sprechen, damit dieser alle erforderlichen Unterlagen rechtzeitig an den Notar weiterleiten kann.

Haben Sie und Ihr Vertragspartner alle Unterschriften getätigt, lotst Sie Ihr Notar entsprechend der vereinbarten Klauseln durch das Kaufgeschäft. Im Beurkundungstermin lässt er sich daher von beiden Parteien Vollmachten ausstellen.

Zum Schutz des Käufers beantragt der Notar anschließend die Eintragung einer "Auflassungsvormerkung" in das Grundbuch. Dies verhindert, dass bis zur Eintragung des Käufers als Eigentümer Gläubiger des Verkäufers an die Immobilie herankommen. Ist die Vormerkung eingetragen, können Sie den Kaufpreis zahlen - Sie müssen nicht warten, bis Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Die Auflassungsvormerkung ist für Sie keine Pflicht, kann Sie aber im Ernstfall vor dem Verlust Ihres Geldes schützen. Die je nach Höhe des Kaufpreises um die einhundert Euro Gebühr sollten Sie sich nur sparen, wenn Sie eine besonders enge und vertrauensvolle Beziehung zum Verkäufer pflegen - etwa, wenn Sie eine Immobilie von einem Familienangehörigen oder guten Bekannten, erwerben und dessen Vermögensverhältnisse gut kennen.

Zur Eintragung des neuen Eigentümers fordert der Notar nun alle dafür notwendigen Unterlagen an. Alte, noch vom Verkäufer bestellte Grundschuldeintragungen im Grundbuch werden nun gelöscht. Finanzieren Sie Ihren Kauf über dieselbe Bank, die der Verkäufer für seinen Kredit genutzt hatte, kann es auch sinnvoll sein, dass Sie als Käufer die Schulden übernehmen und für Ihre Bankfinanzierung als Sicherheit benutzen. Die Kosten für die Löschung der alten und die Grundbuchkosten für die Bestellung der neuen Grundschulden sparen Sie sich in diesem Fall.

Erst nachdem sich der Notar von der ordnungsgemäßen Zahlung des Kaufpreises überzeugt hat, wird der Notar schließlich das Eigentum zum Schutz des Käufers auf diesen umschreiben lassen. Ebenso kümmert er sich darum, dass die Gemeinde schriftlich bestätigt, dass sie auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet.

Der Notar wird eine Kopie des Kauvertrages an das Finanzamt schicken, sobald der Kaufvertrag beurkundet ist. Als Käufer werden Sie daraufhin vom Amt dazu aufgefordert werden, die Grunderwerbssteuer zu zahlen. Haben Sie diese Forderung beglichen, stellt Ihnen das Finanzamt die so genannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – und ohne die wird die erworbene Immobilie nicht umgeschrieben.

Nun werden Sie zur Zahlung des Kaufpreises aufgefordert: Haben Sie den Kaufvertrag abgeschlossen, kann es zwischen zwei und acht Wochen dauern, bis der Notar alle Unterlagen gesammelt hat und fordert Sie anschließend zur Zahlung auf, in der Regel mit einer Frist von zwei Wochen verbunden. Normalerweise wird der Kaufpreis direkt auf das Konto des Verkäufers überwiesen – es sei denn, dieser hat noch Bankschulden, dann erhält das Geld direkt die Bank.

Das Notarkonto als weitere Möglichkeit - zumeist aber nur noch in Ausnahmefällen, kann der Käufer den Kaufbetrag auf ein Konto des Notars überweisen, von dem es dann später auf das Verkäuferkonto weitergeleitet wird. Dies bietet sich an, wenn Sie so schnell wie möglich in Ihr neues Haus möchten, um dort Renovierungen durchzuführen und nicht auf die Eintragung der Vormerkung zu warten.

Wann bekomme ich den Schlüssel? Haben Sie alle erforderlichen Schritte absolviert und der Kaufbetrag ist auf dem Konto des Verkäufers angekommen, kann es noch mal einige Monate dauern, bis Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden sind. Die Schlüssel zu Ihrem neuen Eigenheim können Sie meist aber schon vorher erhalten. Den genauen Übergabetag halten Sie mit der anderen Vertragspartei im Kaufvertrag fest.

Wenn Sie es gar nicht abwarten können und sofort mit den Sanierungsarbeiten beginnen wollen, haben Sie mitunter sogar die Möglichkeit, den Schlüssel nach Vertragsabschluss zu erhalten. In den meisten Fällen bekommt der Verkäufer den Schlüssel aber erst, sobald die Kaufsumme überwiesen wurde. Etwaig bestehende Belastungen der Immobilie gehen mit der Übergabe des Schlüssels nun ebenfalls auf den Käufer über. Das heißt, dass Sie ab sofort auch Kosten wie die Grundsteuer oder Müll- und Abwassergebühren zu tragen haben. Sollte das Objekt vermietet sein, erhalten Sie aber auch die Miete.

Vorsicht vor Scheingeschäften! Die Vertragspartner unterschreiben mit dem Kaufvertrag auch, dass sie keine "Nebenabreden" treffen und vor allem auch den Kaufpreis richtig angeben. Diese Bestimmung sollten Sie ernst nehmen und nicht vereinbaren, dass der höhere Preis unter der Hand gilt – um so die Grunderwerbssteuer zu senken. Sollten Sie bei den Verhandlungen beim Notar einen niedrigeren Kaufpreis angeben, machen Sie sich strafbar.

Doch auch ohne "böswillige" Absicht treffen Vertragsparteien manchmal nicht zulässige Nebenabreden. So etwa, wenn der Käufer neben dem Grundstück auch noch Einrichtungen und Möbelstücke, wie Einbauküche oder vorhandenes Heizöl gegen Aufpreis mit übernehmen will. Auch dies gehört mit in den Kaufvertrag! Für diese zusätzlich ausgewiesenen Kaufgegenstände fallen aber keine Grunderwerbssteuern an.